编者按：本文来自微信公众号「真叫卢俊」（ID：zhenjiaolujun0426），作者：真叫卢俊团队，原标题：《2018下半年，上海买房的机会在哪里？》36氪经授权转载
2018年下半年是买房的好时机吗？我应该买在哪里？
我置换房子的时候就一个逻辑：尽量往浦西走，上海的浦西我要选择西边?
为什么？
我发现一个非常有趣的现象：
上海大概有80%地产开发商选择把总部设立在浦西，融创、万科、中南、龙湖等等。
开发商在哪里卖房子不稀奇，但是开方商把自己老家买在哪里，这一点很能够判断出开发商对于整个上海的价值判断。
这代表着什么态度？
上海的价值一直在往西倾斜
01
先回顾下上海过去30年的发展路径
我不是上海人，但是我在上海生活差不多15年的时间了
对于上海其实我有一个非常简单的判断，我一直认为整个上海在保持一个非常稳定有节奏的扩张模式
什么意思？
上海过去的30年的发展，平均每五年他都给自己布下了下一轮的发展动力。
第一轮：90年代初—浦东
上海最快崛起的那几年，一定是在陆家嘴快速发展的时候。那一波的大红利，深圳+上海浦东，是中国整个经济驱动力最强的两个城市
整个浦东的发展布了一个非常有趣的点：
陆家嘴这一圈城市群起来的非常迅速，东方明珠起来之后，然后金茂起来，然后汤臣起来，震旦起来，后来成为了一个产业集群。也是现在整个上海发展核心的产业集群。
然后看到这条路，一直通到世纪公园，通过产业规划沿着2号线的这一条路直接打到了世纪公园，这一片做了一个生活配套，做了住宅。
这是上海第一轮发展的一个非常典型的一个模式，核心点，布好产业链，通过地铁打通往下延，构建一个产业群叫住宅群。
住宅群，这是90年代上海布点发展第一个动力
第二轮：95年左右--内环
上海又给自己布了第二个驱动力，徐家汇
徐家汇以前叫城市副中心，现在是真正意义上的中心
当年徐家汇那一圈都还记得吗？美罗城那一片。那么多港资、港汇、恒基，太平洋百货那一圈开发完之后，本质上在上海的内环。
第一轮布局在陆家嘴浦东，第二轮布在了内环
内环核心布了徐家汇这个点。这一条轴线也就是一号线，神奇般的从徐家汇直接通到了莘庄
那个时候莘庄还是比较破败的，没有必要通地铁。但是上海也很强势的把一号线通到莘庄，如今莘庄也成为整个上海第一个居住密度比较高的住区
而且，在外环这一圈里面莘庄的价格是最贵的，本质上也是95年上海给自己的动力。
一个中心+一条线+一个住宅区
这种模式是非常简单干净的，每五年上海都在做这件事情
第三轮：2005年代初
又做了这样的一个模板，而且一做就做了十个，这就是2005年前后非常惊人的“一城九镇规划”
当年的一城九镇，放到现在，每个地方都成为一个非常核心的地区。
我们认真看一城九镇的规划，你会发现是也是一个中心+一条地铁+一个住宅区的模式
最开始的罗店7号线，到安亭11号线，再到浦江8号线，都是这样的模式
产业布点是基础，轨道交通是工具
这是我看了上海这30年规划的发展路径，通过产业来聚合人口，通过轨道的铺设在周边构建一个住宅区。这是上海发展非常简单有效的一个模式，平均每隔五年一轮
02
聊到90年，95年和2005年，但是2000年没有聊，为什么？
因为本质上我认为2000年的中环布点并没有那么成功
第一个点在浦东陆家嘴，第二个点在内环。第三个点在交环。第四个点在中环。
2000年之后，徐家汇成功发展成为城市副中心之后，很显然上海想在他的中环附近，每个地方都布一个副中心，在北面五角场想布一个副中心，南边浦东想再打造一个副中心，西边真如也想构建一个副中心。
为什么没有像徐家汇那么强？
因为两件事情是失败的，第一件事情他信错了一个人，把真如最好的位置最多的土地出让给了长江实业。长江实业在那边并没有构建办公楼。
真如本质上是没有产业驱动的，而且地铁能级也不够。2000年之后，真如遇到了他最大的一个对手--大虹桥
上海西边其实本质上只有一个中心，但是虹桥的定位实在是太高了，虹桥能级实在太强势了，所以虹桥最快程度的把上海的中心再往西，真如地位就快速往下落
为什么说虹桥的能级实在太强了呢？
这是2010年，前几轮海的定位，在浦东、中环、内环、交环都布好了点，只有外环没有点。
这一次外环的点就布在整个大虹桥
为什么说大虹桥的能级实在太强了：产业是基础，轨交是工具
虹桥的产业已经不是上海能级，不是区域能级，是国家能级。意味着国家会不遗余力的来规划这一块的产业
轨交是帮助打通人流，整个虹桥的道路交通规划，地跌17号线提前开通，铁路、陆路完善地在里面所铺设。整个虹桥的产业聚合度异常高
为什么陆家嘴可以起势？
因为陆家嘴有地。其他地方完整大量的土地没有，只有在陆家嘴有那么多成片的土地。而虹桥也有地。
曾经跟青浦的开发商聊天，给到我们一个非常直观的反馈，青浦的大量的拆迁的工作居然在2000年就全部完成
为什么？就是为国家规划匹配所做的一个土地储备。
所以华为愿意过来，一些商业愿意过来，因为有地有空间值得发展。
对于一个地方的判断没有那么多大道理，看到一个大趋势，大红利就足够了。
认准这一点，大红利，本质上就是上海未来发展的核心驱动力。
为什么上海要把这个点布在西边大虹桥？
因为上海有一个更加重要的历史使命，上海要负责带动周边城市发展的，城市群战略
整个国家经济的大战略有两个维度
第一个是二线城市抢人大战
第二个是一线城市带动周边城市
西边意味着兼顾江苏跟浙江，两个最强势又富饶的省份。所以上海需要在西边布一个抓手，把周边城市给抓住
这就决定了虹桥的历史责任，为什么要定成国家，城市群战略，就是国家级别的战略。而且只有虹桥土地规划是片状的
以上是我认为整个上海重心会往西倾斜的核心原因。
虹桥的商业是在二层的连廊，全部通过桥的方案都打通了。类似于模仿香港的楼宇之间经济规划的模式。
本质上从规划理念，历史责任跟现在落地的程度，虹桥的格局跟定位跟眼界我都认为是非常非常高的
大虹桥本质上，是需要比肩雄安和粤港澳大湾区的
整个上海的土地，分为了农业用地跟绿化用地，上海仅有的流出来的可以开发的商业住宅用地，全部在西边
把指标放在哪里，把用地放在哪里？本质上也代表这个城市的发展会集中到什么地方去
一个区域的最好的发展路径就是一个产业，带动一条轨交的发展。所以本质上对我来说，产业核心下面是没有什么住宅用地的
徐家汇和陆家嘴也是。
虹桥也没有很多住宅用地，住宅用地全部通过这个轨交往下铺，铺设完之后在周边开发住宅，所以这是一条非常简单有效的路。
这条路其实决定了我们对整个城市，对整个区域价值发展的极限的一个判断。
03
买房其实就看两个维度：
第一大红利点够不够
如果这个红利有了，就基本不用怀疑这里的价值
第二是否有社区配套
边上有一些其他商业配套很好，其实我会更在乎出门这五分钟能不能买到一包泡面，一瓶啤酒。对于一个新区，周边配套并没有那么成熟的时候，社区配套更重要
对于一般人来说，买房专业维度很重要，知识也很重要，但是态度更加重要
房子是一个城市最好的股票，上海是最好的城市
虹桥的战略能级和功能定位，是国家级别的，远高于上海区域级别
房子天然可以和货币对冲，所以买房这件事情可以不用那么高频，但是一定要当成自己一个非常重要的规划去做
对于买房这件事情，其实没有那么多的道理，也没有那么多专业的理论依据。
第一个态度问题
很多人错过了上车的机会，都是因为买房前期纠结犹豫。选择等一等，结果这一等就错过了最好的时机。所以各位买房的时候，除了要有房票和购买力，还要有个好态度
第二个时机问题
时机非常重要，就是对于在什么时候买房，你选择在热点周期买还是冷点周期买。其实，选择权是更重要的。在你买房的时候你有更好的选择，有更好的判断，会更理性的去选择房源，这些更重要
2018年下半年+明年上半年，其实就是这样好的时间点
第三个城市问题
城市这个维度是非常非常重要的，在上海这个城市买房基本上是可以打消一万个顾虑。
为什么？
房子是这个城市的股票，一个城市在往上涨的话，其实房子它就会越来越涨。
可能会有人会说，如果经济下行了，那一线城市还是会保持坚挺的状态吗？
我们举个小例子，全世界房价最贵那个城市是哪个城市？
其实并不是伦敦、纽约，也并不是吉隆坡、东京。全世界房子最贵的城市是莫斯科。
整个俄罗斯经济在下行，但是俄罗斯里面好城市只有那么一个，造成了大量的年轻人都涌向了莫斯科，所以导致莫斯科的拥堵程度是全世界最严重的
莫斯科的房价也是最高的，这就是一线城市的虹吸效应。当整个国家经济往上走的时候，它会崛起
有了态度+时机+城市这三个维度，基本上买房就有70分。
其实跑赢大势，之后我们再做这两点就是可以到90分了，一个是价格，一个是运气
房子信息不对称是很厉害的，所以很多时候我们没有这个机会去抓住好房子，所以还要有一个眼光来选的。
孙宏斌说过一句话，听上去是一句废话，但是我觉得特别正确：只要价格低一切都不是问题。
是的，任何问题只有价格高才会有问题。
所以只有价格低中间的辗转的机会就多，所以价格+运气这两点再吃准的话，对我来说就中了90分了，这些是我总结关于买房的一些基本的先后顺序和逻辑。
04
以上就是我回顾上海30年发展，结合这些年亲身经历后，想跟大家说的
选对价值主轴，摆正心态，选准时机和城市，基本上就不会有大差错。希望对每一个想要买房的人有一些基本的帮助。
